Gewijzigde verkeersopvattingen als grond voor matiging van de 10%-boete bij woningkoop
ECLI:NL:GHARL:2026:6289
Dit arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden betreft de matiging van de contractuele boete van 10% uit de standaardkoopakte voor woningen. De kopers hadden een woning gekocht voor € 380.000, maar konden de koopsom niet voldoen. Nadat de verkoper de koopovereenkomst rechtsgeldig had ontbonden, verbeurden de kopers een contractuele boete van € 38.000. In hoger beroep stond niet ter discussie dat de kopers waren tekortgeschoten en dat de boete in beginsel verschuldigd was. De centrale vraag was of de billijkheid klaarblijkelijk eiste dat deze boete werd gematigd.
Het hof stelt voorop dat matiging op grond van artikel 6:94 BW slechts mogelijk is indien toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij moeten niet alleen de daadwerkelijke schade en de hoogte van de boete worden vergeleken, maar dienen ook de aard van de overeenkomst, de functie van het boetebeding en alle omstandigheden van het geval te worden betrokken.
Volgens het hof lag de tekortkoming in overwegende mate in de risicosfeer van de kopers. Zij hadden kunnen voorzien dat aanvullende juridische stappen nodig waren om de beoogde financiering rond te krijgen en hadden onvoldoende tijdig gehandeld. Hun beroep op afwezigheid van verwijtbaarheid slaagde daarom niet. Ook het feit dat zij de woning later alsnog hadden kunnen afnemen, deed niet af aan het recht van de verkoper op tijdige nakoming van de overeengekomen leveringsdatum.
Desondanks achtte het hof een onverkorte toepassing van het standaardboetebeding onaanvaardbaar. Daarbij speelde een belangrijke rol dat de verkoper uiteindelijk geen vermogensschade had geleden, maar per saldo juist financieel voordeel had genoten doordat de woning kort daarna voor een hogere prijs was verkocht. Tevens kende het hof gewicht toe aan de persoonlijke positie van de kopers, jonge particulieren aan het begin van hun maatschappelijke loopbaan, voor wie een boete van € 38.000 een zeer zware financiële last vormde.
Het meest opvallende onderdeel van het arrest is dat het hof uitdrukkelijk wijst op een veranderde maatschappelijke context. Het hof overweegt dat het standaardboetebeding van 10% is ontstaan in een periode waarin woningprijzen aanzienlijk lager waren en woningen minder snel werden verkocht. Tegen de achtergrond van de sterk gestegen huizenprijzen en de overspannen woningmarkt signaleert het hof een gewijzigde verkeersopvatting over de redelijkheid van een ongewijzigd boetepercentage van 10% in de modelkoopakte. Die maatschappelijke ontwikkeling vormt volgens het hof een relevante factor bij de beoordeling van een beroep op matiging.
De juridische kern van het arrest is dat het standaardboetebeding van 10% bij woningkoop zijn gelding behoudt, maar dat de rechter in uitzonderlijke gevallen tot substantiële matiging kan overgaan wanneer toepassing ervan, gelet op de daadwerkelijke gevolgen voor partijen en de huidige woningmarkt, tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt. In deze zaak werd de boete daarom gematigd van € 38.000 naar € 10.000.
BDS Advocatuur, gericht op de inhoud, zonder opsmuk!
