#Vastgoedrecht: Over mededelingsplichten en de Natuurschoonwet 1928?
ECLI:NL:RBGEL:2026:6426
Koper verwerft een NSW‑gerangschikt landgoed en gaat ervan uit dat de verkrijging volledig is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Die verwachting is gewekt door de verkoopmakelaar én door de verkoper zelf. Na levering volgt een naheffingsaanslag. De vraag is of de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden en aansprakelijk is voor de schade.
De rechtbank oordeelt dat de verkoper onjuist en te absoluut heeft gecommuniceerd over de fiscale vrijstelling, waardoor de koper gerechtvaardigd mocht vertrouwen op een volledige vrijstelling. De verkoper wordt voor 75% aansprakelijk gehouden; 25% eigen schuld wordt toegerekend aan de koper.
De Natuurschoonwet 1928: juridische context en fiscale systematiek
De NSW kent een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor de verkrijging van een gerangschikt landgoed, mits sprake is van een situatie die valt onder artikel 9a NSW. De vrijstelling vervalt wanneer zich een van de situaties voordoet die zijn opgesomd in artikel 9c NSW.
In deze zaak staat vast dat de verkrijging onder artikel 9a valt en dat geen van de uitzonderingsgevallen van artikel 9c aan de orde is. De koper hoefde dus niet te verwachten dat de vrijstelling zou vervallen.
Belangrijk is dat NSW‑rangschikkingen periodiek worden herzien. De vragenlijst vermeldde dat de rangschikking in 2021 is gewijzigd en dat dit gecontroleerd moest worden. Dat signaal had de koper kunnen oppikken, maar het weegt niet op tegen de expliciete mededelingen van de verkoper dat de vrijstelling volledig zou gelden.
Mededelingsplicht verkoper: inhoud, reikwijdte en schending
De mededelingsplicht van de verkoper strekt zich uit tot alle feiten waarvan hij weet of behoort te begrijpen dat zij voor de koper van wezenlijk belang zijn. Fiscale kwalificaties van een NSW‑landgoed behoren tot die categorie: zij bepalen direct de financiële lasten bij verkrijging.
De verkoper heeft op twee manieren de verwachting gewekt dat geen overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn.
- Via de verkoopmakelaar: de woning werd gepresenteerd als volledig vrijgesteld van overdrachtsbelasting;
- Via eigen mededelingen: tijdens onderhandelingen werd gesproken over een substantiële besparing die partijen zouden delen.
De rechtbank kwalificeert deze mededelingen als duidelijk, concreet en zonder voorbehoud. Daarmee is de mededelingsplicht geschonden. Het ontbreken van een expliciete garantieclausule in de koopovereenkomst doet hier niet aan af: de mededelingen van de verkoper gaan vóór de standaardbepalingen.
Onderzoeksplicht koper: beperkte betekenis, maar wel relevant voor eigen schuld
Hoewel de mededelingsplicht zwaarder weegt, kan de koper eigen schuld hebben wanneer hij signalen negeert die aanleiding geven tot nader onderzoek.
De rechtbank wijst op twee elementen:
- De koper heeft de vragenlijst slechts vluchtig gelezen, terwijl daarin stond dat mogelijk slechts een deel van de koopsom was vrijgesteld.
- De koper heeft wel navraag gedaan naar een oude beschikking, maar vertrouwde op de geruststellende mededeling van de verkoper.
De rechtbank oordeelt dat de koper in beperkte mate heeft bijgedragen aan de onjuiste voorstelling van zaken. Dit leidt tot een 25% eigenschuld‑correctie op grond van artikel 6:101 BW.
Belangrijk:
Wilt u bij NSW‑objecten altijd eerst verifiëren of de fiscale vrijstelling daadwerkelijk geldt, voordat u hierover een mededeling doet aan de koper?
